مراحل حقوقی تنظیم یک قرارداد ساخت استاندارد

مقدمه

قرارداد ساخت (Construction Contract) صرفاً سندی برای تعیین مبلغ و مدت اجرای پروژه نیست؛ بلکه مهم‌ترین ابزار حقوقی برای توزیع ریسک، تعیین مسئولیت‌ها، مدیریت تغییرات، کنترل زمان و هزینه و پیشگیری و حل اختلافات پروژه محسوب می‌شود.

در پروژه‌های ساختمانی و عمرانی، بسیاری از اختلافات نه در نتیجه وقوع یک حادثه غیرقابل پیش‌بینی، بلکه به دلیل ضعف در مرحله تنظیم قرارداد ایجاد می‌شوند. ابهام در محدوده کار (Scope of Work)، مشخص نبودن مسئولیت طراحی، فقدان سازوکار مناسب برای تغییرات (Variations)، سکوت قرارداد درباره تأخیرها، مشخص نبودن شرایط استحقاق تمدید مدت (Extension of Time)، ضعف مقررات پرداخت، عدم تعیین آثار افزایش قیمت‌ها و پیش‌بینی ناقص سازوکار حل اختلاف، از مهم‌ترین عواملی هستند که می‌توانند یک پروژه را از نظر حقوقی و مالی با بحران مواجه کنند.

در قراردادهای استاندارد بین‌المللی نیز همین رویکرد مورد توجه قرار گرفته است. برای نمونه، فیدیک در ویرایش ۲۰۱۷ کتاب قرمز، قرارداد را در قالب شرایط عمومی و شرایط خصوصی شامل داده‌های قرارداد و مقررات خاص سازمان‌دهی کرده و بر ضرورت هماهنگی میان اسناد قرارداد و مشاوره حقوقی و مهندسی هنگام تدوین مقررات خاص تأکید دارد. (FIDIC)

بنابراین، تنظیم یک قرارداد ساخت استاندارد باید یک فرآیند چندمرحله‌ای حقوقی، فنی، مالی و قراردادی تلقی شود، نه صرفاً تکمیل یک نمونه قرارداد آماده.

۱. شناسایی دقیق پروژه و مدل قراردادی

اولین مرحله در تنظیم قرارداد ساخت، شناخت دقیق پروژه است.

پیش از نگارش هر بند قراردادی باید مشخص شود:

• موضوع پروژه چیست؟
• پروژه ساختمانی، عمرانی، صنعتی یا زیرساختی است؟
• طراحی توسط کارفرما انجام می‌شود یا پیمانکار؟
• خرید مصالح و تجهیزات با چه کسی است؟
• عملیات اجرا بر عهده چه شخصی است؟
• آیا پیمانکار مسئول راه‌اندازی و بهره‌برداری نیز هست؟
• روش پرداخت چگونه خواهد بود؟
• مدت پروژه چقدر است؟
• پروژه دارای ریسک‌های خاص زمین‌شناسی، تأمین مالی، ارزی یا تحریمی است یا خیر؟
• کارفرما شخص خصوصی است یا دستگاه عمومی؟
• پروژه داخلی است یا بین‌المللی؟

پاسخ به این پرسش‌ها تعیین می‌کند که چه نوع قراردادی باید مورد استفاده قرار گیرد.

مهم‌ترین مدل‌های قراردادی ساخت

از جمله:

• قرارداد مقطوع (Lump Sum Contract)
• قرارداد فهرست‌بهایی (Unit Price Contract)
• قرارداد با مبلغ قابل تعدیل (Adjustable Price Contract)
• قرارداد هزینه به‌علاوه کارمزد (Cost Plus Fee)
• قرارداد زمان و مصالح (Time and Materials)
• قرارداد طراحی و ساخت (Design & Build)
• قرارداد مهندسی، تأمین و ساخت (EPC)
• قرارداد کلید در دست (Turnkey)
• قرارداد مدیریت ساخت (Construction Management)

انتخاب نادرست مدل قراردادی می‌تواند باعث شود ریسک‌هایی که از نظر اقتصادی یا فنی قابل مدیریت نیستند، بر عهده یکی از طرفین قرار گیرند.

۲. تعیین مبنای حقوقی قرارداد

پس از انتخاب مدل قراردادی، باید نظام حقوقی حاکم بر قرارداد مشخص شود.

در قراردادهای داخلی ایران، مهم‌ترین مبانی حقوقی قرارداد می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• قانون مدنی؛
• قانون تجارت، حسب مورد؛
• قانون کار؛
• قانون تأمین اجتماعی؛
• قوانین و مقررات مالیاتی؛
• مقررات شهرداری؛
• مقررات ملی ساختمان؛
• ضوابط فنی و اجرایی پروژه؛
• مقررات مربوط به مناقصات، در صورت شمول؛
• بخشنامه‌ها و مقررات دستگاه اجرایی، حسب مورد؛
• آیین‌نامه‌ها و استانداردهای فنی مورد توافق طرفین.

اصل حاکمیت اراده و اعتبار قراردادهای خصوصی، در نظام حقوقی ایران اهمیت اساسی دارد؛ اما آزادی قراردادی مطلق نیست و مفاد قرارداد نباید با قوانین آمره، نظم عمومی و اخلاق حسنه تعارض داشته باشد.

از این رو، قرارداد ساخت باید قبل از امضا از منظر اعتبار حقوقی، قابلیت اجرا و انطباق با قوانین آمره بررسی شود.

۳. شناسایی و احراز هویت طرفین

یکی از ساده‌ترین و در عین حال مهم‌ترین مراحل تنظیم قرارداد، شناسایی صحیح طرفین است.

برای کارفرما باید حسب مورد موارد زیر بررسی شود:

• نام کامل؛
• شخص حقیقی یا حقوقی بودن؛
• شماره ملی یا شناسه ملی؛
• شماره ثبت؛
• نشانی قانونی؛
• کدپستی؛
• نماینده مجاز؛
• سمت نماینده؛
• حدود اختیارات نماینده؛
• مستند اختیار امضای قرارداد.

در مورد شرکت‌ها باید بررسی شود شخص امضاکننده واقعاً اختیار الزام شرکت را دارد یا خیر.

برای پیمانکار نیز علاوه بر مشخصات ثبتی، باید موارد زیر مورد توجه قرار گیرد:

• سابقه فعالیت؛
• صلاحیت حرفه‌ای؛
• گواهی‌های صلاحیت؛
• ظرفیت قراردادی؛
• توان مالی؛
• سوابق پروژه‌های مشابه؛
• توان تجهیز کارگاه؛
• وضعیت پیمانکاران جزء و تأمین‌کنندگان اصلی.

در پروژه‌های بزرگ، صرف درج نام طرفین در قرارداد کافی نیست؛ بلکه Due Diligence یا بررسی حقوقی و اعتباری طرف قرارداد اهمیت ویژه‌ای دارد.

۴. تعیین دقیق موضوع قرارداد و محدوده کار

یکی از مهم‌ترین مراحل تنظیم قرارداد ساخت، تعریف دقیق موضوع قرارداد است.

عبارت‌هایی مانند:

«پیمانکار متعهد است پروژه را به نحو کامل اجرا نماید»

به‌تنهایی کافی نیست.

باید مشخص شود منظور از «کامل» چیست.

محدوده کار باید مشخص کند:

• عملیات خاکبرداری؛
• فونداسیون؛
• سازه؛
• معماری؛
• تأسیسات مکانیکی؛
• تأسیسات برقی؛
• محوطه‌سازی؛
• تأمین تجهیزات؛
• نصب تجهیزات؛
• تست و راه‌اندازی؛
• اخذ مجوزها؛
• آموزش؛
• تهیه نقشه‌های As-Built؛
• تحویل موقت؛
• رفع نواقص؛
• تحویل قطعی.

در قراردادهای استاندارد، Scope of Work باید تا حد امکان قابل اندازه‌گیری و قابل اثبات باشد.

۵. تهیه ماتریس مسئولیت‌ها

یکی از ابزارهای بسیار مؤثر در تنظیم قراردادهای ساخت، تهیه ماتریس مسئولیت‌ها (Responsibility Matrix) است.

برای مثال:

این جدول باید در قرارداد یا پیوست‌های آن منعکس شود.

هدف از ماتریس مسئولیت، جلوگیری از اختلافاتی مانند این است که:

«این اقدام وظیفه کارفرما بود یا پیمانکار؟»

۶. شناسایی و تنظیم اسناد قرارداد

قرارداد ساخت معمولاً یک سند واحد نیست، بلکه مجموعه‌ای از اسناد مرتبط است.

ساختار پیشنهادی می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• موافقت‌نامه قرارداد (Contract Agreement)
• شرایط خصوصی قرارداد (Particular Conditions)
• شرایط عمومی قرارداد (General Conditions)
• مشخصات فنی (Specifications)
• نقشه‌ها (Drawings)
• فهرست مقادیر و بها (BOQ)
• برنامه زمانی (Programme)
• پیشنهاد پیمانکار (Contractor’s Proposal)
• الزامات کارفرما (Employer’s Requirements)، حسب مدل قرارداد
• برنامه پرداخت (Payment Schedule)
• جدول قیمت‌ها
• اسناد مناقصه
• تضمین‌ها و ضمانت‌نامه‌ها
• بیمه‌نامه‌ها
• صورتجلسات و الحاقیه‌های مورد توافق.

در قراردادهای استاندارد فیدیک نیز ساختار اسناد و موضوع «تقدم اسناد» از مسائل اساسی قرارداد محسوب می‌شود. در کتاب قرمز ۱۹۹۹، برای نمونه، موضوعاتی مانند Definitions، Communications، Law and Language، Priority of Documents و Contract Agreement در بخش مقررات عمومی پیش‌بینی شده‌اند. (FIDIC)

۷. تعیین ترتیب تقدم اسناد قرارداد

وجود چند سند در قرارداد ممکن است موجب تعارض شود.

برای مثال:

نقشه یک مشخصات فنی دیگر را نشان می‌دهد، در حالی که BOQ مقدار متفاوتی دارد.

در این وضعیت باید مشخص باشد کدام سند مقدم است.

بنابراین قرارداد باید یک Order of Precedence یا ترتیب تقدم اسناد داشته باشد.

مثلاً:

1. الحاقیه‌های بعدی قرارداد؛
2. موافقت‌نامه؛
3. شرایط خصوصی؛
4. شرایط عمومی؛
5. الزامات کارفرما؛
6. مشخصات فنی؛
7. نقشه‌ها؛
8. فهرست مقادیر؛
9. پیشنهاد پیمانکار.

ترتیب فوق صرفاً نمونه است و باید با مدل قرارداد و ماهیت پروژه تنظیم شود.

۸. تعریف اصطلاحات قراردادی

در قراردادهای حرفه‌ای باید اصطلاحات کلیدی تعریف شوند.

از جمله:

• کارفرما (Employer)
• پیمانکار (Contractor)
• مشاور (Consultant)
• مهندس (Engineer)
• کار (Works)
• پروژه (Project)
• محل پروژه (Site)
• مبلغ قرارداد (Contract Price)
• مدت قرارداد (Contract Period)
• تاریخ شروع (Commencement Date)
• تاریخ تکمیل (Time for Completion)
• تغییر (Variation)
• ادعا (Claim)
• تأخیر (Delay)
• تمدید مدت (Extension of Time)
• تحویل موقت (Taking-Over)
• تحویل قطعی (Final Completion)
• نقص (Defect)
• فورس ماژور / قوه قاهره (Force Majeure).

تعریف نادرست یا مبهم اصطلاحات می‌تواند در مرحله تفسیر قرارداد مشکلات جدی ایجاد کند.

۹. تعیین مبلغ و ساختار مالی قرارداد

مبلغ قرارداد باید با دقت حقوقی و مالی تنظیم شود.

باید مشخص شود:

• مبلغ اولیه قرارداد؛
• مالیات و عوارض؛
• هزینه‌های بیمه؛
• کسورات قانونی؛
• پیش‌پرداخت؛
• تضمین پیش‌پرداخت؛
• صورت‌وضعیت‌ها؛
• پرداخت‌های مرحله‌ای؛
• کسور حسن انجام کار؛
• تعدیل؛
• تغییر مقادیر؛
• تغییر نرخ ارز؛
• هزینه‌های ناشی از تغییر قوانین.

در این بخش باید میان Contract Price و Contract Value نیز حسب ساختار قرارداد تفکیک لازم صورت گیرد.

۱۰. تعیین روش پرداخت

روش پرداخت باید به‌صورت دقیق در قرارداد تعیین شود.

در هر روش باید موارد زیر مشخص باشد:

• مهلت ارائه صورت‌وضعیت؛
• مهلت بررسی؛
• مهلت اعتراض؛
• مهلت پرداخت؛
• آثار تأخیر در پرداخت؛
• اسناد لازم برای پرداخت؛
• کسورات؛
• نحوه حل اختلاف در خصوص مبلغ صورت‌وضعیت.

در قراردادهای پیمانکاری، موضوع صورتحساب و مالیات نیز باید با قوانین جاری هماهنگ شود. برای نمونه، قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب ۱۴۰۰ مقررات خاصی درباره تاریخ تعلق مالیات و عوارض در قراردادهای پیمانکاری و مشاوره‌ای پیش‌بینی کرده است. (Nezamat)

۱۱. پیش‌بینی تعدیل قیمت و تغییرات اقتصادی

در قراردادهای بلندمدت، تثبیت قیمت بدون توجه به شرایط اقتصادی می‌تواند ریسک بسیار بزرگی ایجاد کند.

بنابراین باید مشخص شود:

• آیا قرارداد مقطوع است؟
• آیا تعدیل قیمت وجود دارد؟
• شاخص تعدیل چیست؟
• دوره مبنا کدام است؟
• افزایش قیمت مصالح چگونه محاسبه می‌شود؟
• تغییر نرخ ارز چگونه اثر می‌گذارد؟
• تغییر قوانین اقتصادی چه اثری دارد؟
• افزایش غیرعادی قیمت‌ها چگونه مدیریت می‌شود؟

در پروژه‌های بلندمدت، Price Adjustment Clause می‌تواند نقش مهمی در توزیع ریسک اقتصادی داشته باشد.

۱۲. تنظیم مقررات مربوط به مدت و برنامه زمانی

مدت قرارداد باید فقط به شکل یک عدد نوشته نشود.

باید مشخص شود:

• تاریخ انعقاد؛
• تاریخ شروع؛
• مدت اجرای کار؛
• تاریخ تکمیل قراردادی؛
• نقاط عطف؛
• برنامه تفصیلی؛
• برنامه به‌روزرسانی‌شده؛
• مسیر بحرانی (Critical Path)؛
• Milestones؛
• الزامات گزارش‌دهی پیشرفت.

همچنین باید مشخص شود تأخیر در چه شرایطی قابل قبول است و در چه شرایطی پیمانکار مسئول خواهد بود.

۱۳. تنظیم نظام تمدید مدت

یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد ساخت، Extension of Time – EOT یا تمدید مدت قرارداد است.

قرارداد باید مشخص کند در چه شرایطی پیمانکار مستحق تمدید مدت است.

برای مثال:

• تأخیر کارفرما؛
• عدم تحویل به‌موقع کارگاه؛
• تأخیر در ارائه نقشه‌ها؛
• تغییرات کار؛
• تأخیر در پرداخت؛
• شرایط پیش‌بینی‌نشده محل پروژه؛
• حوادث قهری؛
• تغییر قوانین؛
• تأخیر ناشی از مراجع دولتی، حسب شرایط قرارداد؛
• تأخیر ناشی از پیمانکاران یا تأمین‌کنندگان تحت شرایط خاص.

همچنین باید نظام اعلام و اثبات ادعای تمدید مدت مشخص شود.

۱۴. تنظیم مقررات تأخیر و خسارت تأخیر

قرارداد باید میان انواع تأخیر تفکیک ایجاد کند.

در قرارداد حرفه‌ای باید میان Delay و Disruption نیز تفاوت قائل شد؛ زیرا هر اختلالی الزاماً به معنای تأخیر در تاریخ تکمیل نیست.

۱۵. پیش‌بینی تغییرات کار

هیچ قرارداد ساخت بزرگی را نمی‌توان بدون سازوکار تغییرات تصور کرد.

قرارداد باید تعریف کند:

Variation / Change Order / دستور تغییر

و مشخص کند چه کسی اختیار صدور تغییر دارد.

همچنین باید تعیین شود:

• تغییر چگونه درخواست می‌شود؟
• آیا دستور باید کتبی باشد؟
• پیمانکار چه مدت برای اعلام آثار مالی و زمانی فرصت دارد؟
• قیمت تغییر چگونه تعیین می‌شود؟
• آیا پیمانکار موظف است قبل از توافق قیمت کار را انجام دهد؟
• تغییرات کاهشی چگونه محاسبه می‌شوند؟
• آیا تغییر اساسی موضوع قرارداد مجاز است؟
• آثار تغییر بر برنامه زمانی چگونه تعیین می‌شود؟

یکی از اشتباهات رایج در قراردادهای ساخت، استفاده از عبارت کلی «کارفرما می‌تواند هر زمان تغییرات لازم را اعمال کند» بدون تعیین حدود و آثار آن است.

۱۶. تنظیم نظام ادعاها

قرارداد استاندارد باید یک Claims Procedure یا سازوکار ادعا داشته باشد.

این سازوکار باید مشخص کند:

• رویداد ایجادکننده حق ادعا؛
• مهلت اعلام اولیه؛
• اطلاعات لازم برای اعلام؛
• گزارش آثار زمانی؛
• گزارش آثار مالی؛
• مدارک پشتیبان؛
• بررسی ادعا؛
• تصمیم‌گیری؛
• اعتراض؛
• ارجاع اختلاف.

ادعا نباید صرفاً در زمان پایان پروژه مطرح شود.

پروژه باید از روز اول دارای Claim Register یا دفتر ثبت ادعاها باشد.

۱۷. تنظیم مسئولیت طراحی

در پروژه‌هایی که پیمانکار بخشی از طراحی را بر عهده دارد، قرارداد باید دقیقاً مشخص کند:

• مسئول طراحی کیست؟
• استاندارد طراحی چیست؟
• طراحی باید با چه قوانین و استانداردهایی منطبق باشد؟
• مسئول بررسی و تأیید نقشه‌ها کیست؟
• تأیید کارفرما چه اثری بر مسئولیت پیمانکار دارد؟
• مسئولیت اشتباه طراحی چگونه تقسیم می‌شود؟
• مسئولیت Fitness for Purpose در صورت توافق چگونه خواهد بود؟

این موضوع در قراردادهای Design & Build و EPC اهمیت فوق‌العاده‌ای دارد.

۱۸. تنظیم الزامات کیفیت

قرارداد باید نظام Quality Assurance / Quality Control را مشخص کند.

از جمله:

• استانداردهای فنی؛
• روش‌های آزمایش؛
• مصالح مجاز؛
• بازرسی؛
• تست؛
• عدم انطباق (Non-Conformity)؛
• اصلاح کار معیوب؛
• هزینه اصلاح؛
• مسئولیت آزمایشگاه؛
• تأیید مصالح؛
• مدارک کیفیت.

۱۹. بیمه و مدیریت ریسک

باید مشخص شود چه بیمه‌هایی الزامی است.

حسب ماهیت پروژه ممکن است موارد زیر مطرح باشد:

• بیمه تمام خطر پیمانکاران (CAR)
• بیمه مسئولیت مدنی
• بیمه مسئولیت کارفرما
• بیمه تجهیزات
• بیمه حمل
• بیمه کارکنان
• بیمه مسئولیت حرفه‌ای طراحان
• بیمه تأخیر در بهره‌برداری (DSU)، حسب پروژه.

قرارداد باید مشخص کند:

• بیمه‌گذار کیست؟
• ذی‌نفع کیست؟
• سقف پوشش چقدر است؟
• فرانشیز بر عهده چه کسی است؟
• بیمه چه مدت باید برقرار باشد؟

۲۰. تضمین‌ها و تأمینات قراردادی

یکی از بخش‌های مهم قرارداد، طراحی نظام Security است.

از جمله:

• ضمانت‌نامه حسن انجام تعهدات؛
• ضمانت‌نامه پیش‌پرداخت؛
• تضمین دوره گارانتی؛
• تضمین شرکت در مناقصه، حسب مورد؛
• Retention؛
• Parent Company Guarantee، حسب مورد.

در این بخش باید دقیقاً مشخص شود:

• مبلغ ضمانت؛
• مدت اعتبار؛
• شرایط تمدید؛
• شرایط مطالبه؛
• نحوه آزادسازی؛
• آثار فسخ قرارداد.

۲۱. پیمانکاران جزء و تأمین‌کنندگان

قرارداد باید وضعیت Subcontractor را مشخص کند.

از جمله:

• آیا پیمانکار حق واگذاری کار دارد؟
• آیا نیاز به تأیید کارفرما وجود دارد؟
• مسئولیت پیمانکار نسبت به پیمانکار جزء چیست؟
• آیا پرداخت مستقیم به پیمانکار جزء مجاز است؟
• در صورت قصور پیمانکار جزء چه کسی مسئول است؟
• آیا کارفرما حق تعیین پیمانکار جزء دارد؟

اصل مهم این است که استفاده از پیمانکار جزء، معمولاً نباید موجب از بین رفتن مسئولیت قراردادی پیمانکار اصلی در برابر کارفرما شود؛ مگر آنکه قرارداد ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.

۲۲. مالکیت مصالح، تجهیزات و اسناد

قرارداد باید تعیین کند مالکیت موارد زیر در چه زمانی منتقل می‌شود:

• مصالح؛
• تجهیزات؛
• ماشین‌آلات؛
• اسناد طراحی؛
• نقشه‌ها؛
• نرم‌افزارها؛
• مدل‌های BIM؛
• مدارک As-Built؛
• Intellectual Property.

این موضوع خصوصاً در پروژه‌های EPC و پروژه‌های دارای تجهیزات گران‌قیمت اهمیت زیادی دارد.

۲۳. مسئولیت ایمنی و محیط زیست

قرارداد باید مسئولیت‌های مربوط به:

• ایمنی کارگاه؛
• بهداشت حرفه‌ای؛
• حوادث؛
• آموزش کارکنان؛
• تجهیزات ایمنی؛
• حفاظت محیط زیست؛
• مدیریت پسماند؛
• آلودگی؛
• مواد خطرناک؛

را به‌طور دقیق مشخص کند.

۲۴. فورس ماژور و تغییر شرایط

قرارداد باید رویدادهایی را که خارج از کنترل متعارف طرفین هستند مشخص کند.

برای نمونه:

• جنگ؛
• شورش؛
• بلایای طبیعی؛
• سیل؛
• زلزله؛
• آتش‌سوزی گسترده؛
• اپیدمی، حسب تعریف قراردادی؛
• تصمیمات حکومتی؛
• ممنوعیت‌های قانونی؛
• تحریم‌ها، حسب قرارداد و قانون حاکم.

صرف درج عنوان «فورس ماژور» کافی نیست.

باید مشخص شود:

• چه رویدادی مشمول است؟
• چه کسی باید اعلام کند؟
• مهلت اعلام چقدر است؟
• آثار آن بر زمان چیست؟
• آثار مالی آن چیست؟
• چه زمانی حق فسخ ایجاد می‌شود؟

۲۵. فسخ، تعلیق و خاتمه قرارداد

قرارداد باید میان مفاهیم زیر تفکیک ایجاد کند:

• Termination for Default؛
• Termination for Convenience؛
• Suspension؛
• Cancellation؛
• Completion.

آثار خاتمه نیز باید به‌طور کامل مشخص شود.

۲۶. تحویل موقت، دوره رفع نقص و تحویل قطعی

یکی از اشتباهات رایج این است که قرارداد صرفاً تاریخ «اتمام پروژه» را تعیین کند.

در حالی که باید مراحل زیر مشخص شوند:

برای هر مرحله باید شرایط، مدارک، تست‌ها و آثار حقوقی تعیین شود.

۲۷. مسئولیت نقص و دوره تضمین

قرارداد باید تعیین کند:

• مدت تضمین؛
• تعریف نقص؛
• روش اعلام نقص؛
• مهلت رفع نقص؛
• هزینه رفع نقص؛
• مسئولیت پیمانکار؛
• موارد استثنا؛
• آثار عدم رفع نقص.

همچنین باید میان Defect Liability و مسئولیت‌های قانونی مستقل از قرارداد تفکیک لازم صورت گیرد.

۲۸. مالیات، بیمه و کسورات قانونی

قرارداد باید مشخص کند مسئولیت پرداخت یا انجام تکالیف مربوط به:

• مالیات؛
• مالیات بر ارزش افزوده؛
• بیمه؛
• حقوق کارکنان؛
• عوارض؛
• کسورات قانونی؛
• تکالیف سامانه‌های قانونی؛

با کدام طرف است.

این موضوع نباید به عباراتی کلی مانند «کلیه کسورات قانونی بر عهده پیمانکار است» محدود شود؛ زیرا باید مشخص شود منظور دقیقاً کدام تعهد و کدام نوع مالیات یا بیمه است.

۲۹. محرمانگی و مالکیت فکری

در پروژه‌های تخصصی، قرارداد باید درباره:

• اطلاعات محرمانه؛
• نقشه‌ها؛
• طراحی؛
• نرم‌افزار؛
• اطلاعات مالی؛
• اطلاعات تجاری؛
• روش‌های فنی؛
• داده‌های پروژه؛

مقررات روشن داشته باشد.

همچنین باید مشخص شود پس از پایان قرارداد، چه کسی مالک اسناد و نتایج حاصل از پروژه خواهد بود.

۳۰. مکاتبات و ابلاغ‌های قراردادی

یکی از مهم‌ترین ابزارهای اثبات حقوق قراردادی، مکاتبات است.

بنابراین قرارداد باید مشخص کند:

• Notice چگونه ارسال می‌شود؟
• نشانی رسمی طرفین چیست؟
• ایمیل معتبر است؟
• پیام‌رسان معتبر است؟
• تاریخ دریافت چگونه اثبات می‌شود؟
• چه شخصی اختیار صدور دستور دارد؟

در قراردادهای استاندارد بین‌المللی، موضوع Communications به‌عنوان یکی از موضوعات اساسی قرارداد مورد توجه قرار می‌گیرد. (FIDIC)

۳۱. تعیین سازوکار حل اختلاف

قرارداد ساخت بدون یک نظام مؤثر حل اختلاف، قرارداد کاملی نیست.

ترتیب پیشنهادی می‌تواند شامل:

در قرارداد باید موارد زیر نیز مشخص شود:

• مقر داوری (Seat);
• محل برگزاری جلسات؛
• تعداد داوران؛
• نحوه انتخاب داور؛
• زبان؛
• قانون حاکم؛
• آیین داوری.

۳۲. تعیین قانون حاکم و زبان قرارداد

در قراردادهای داخلی معمولاً قانون ایران حاکم خواهد بود؛ اما در قراردادهای بین‌المللی باید به‌طور صریح مشخص شود:

Governing Law – قانون حاکم

و:

Contract Language – زبان قرارداد

در قراردادهای دو یا چندزبانه نیز باید مشخص شود در صورت تعارض نسخه‌ها، کدام نسخه معتبر است.

۳۳. بررسی حقوقی نهایی قرارداد

پس از تهیه پیش‌نویس، قرارداد نباید بلافاصله امضا شود.

یک Legal Review نهایی باید انجام شود.

در این مرحله باید حداقل موارد زیر کنترل شود:

۳۴. تهیه ماتریس ریسک قراردادی

پیشنهاد می‌شود پیش از امضای قرارداد، یک Contract Risk Matrix تهیه شود.

نمونه:

۳۵. کنترل سازگاری داخلی قرارداد

یکی از مهم‌ترین مراحل حرفه‌ای تنظیم قرارداد، Contract Consistency Review است.

برای مثال باید بررسی شود:

• اگر ماده ۱۰ مدت پرداخت را ۳۰ روز تعیین کرده، آیا ماده دیگری مهلت ۴۵ روز تعیین نکرده است؟
• اگر مبلغ قرارداد در صفحه اول ۱۰۰ میلیارد ریال است، آیا در جدول قیمت‌ها همین مبلغ درج شده است؟
• اگر تاریخ شروع در موافقت‌نامه ۱ شهریور است، آیا برنامه زمانی تاریخ دیگری را نشان نمی‌دهد؟

این کنترل ساده می‌تواند از بسیاری از اختلافات جلوگیری کند.

۳۶. امضای قرارداد و کنترل اسناد نهایی

در زمان امضا باید اطمینان حاصل شود:

• تمام صفحات امضا یا پاراف شده‌اند؛
• پیوست‌ها ضمیمه شده‌اند؛
• صفحات قرارداد شماره‌گذاری شده‌اند؛
• اصلاحات دستی مشخص و امضا شده‌اند؛
• ضمانت‌نامه‌ها کنترل شده‌اند؛
• نسخه نهایی همان نسخه مورد مذاکره است؛
• اختیار امضاکنندگان احراز شده است.

پس از امضا نیز باید یک Contract Master File تشکیل شود.

۳۷. قرارداد پس از امضا تمام نمی‌شود

یکی از مهم‌ترین اصول حقوق ساخت این است که:

Contract Drafting پایان کار نیست؛ Contract Administration ادامه تنظیم و اجرای قرارداد است.

از روز اول پروژه باید موارد زیر مدیریت شوند:

• Notice؛
• دستور کار؛
• صورتجلسه؛
• صورت‌وضعیت؛
• تغییرات؛
• ادعاها؛
• تأخیرها؛
• برنامه زمانی؛
• پرداخت‌ها؛
• مکاتبات؛
• ریسک‌ها؛
• تضمین‌ها؛
• بیمه‌ها.

در واقع، قرارداد زمانی ارزش واقعی خود را نشان می‌دهد که مفاد آن در طول اجرای پروژه به‌درستی مدیریت و مستندسازی شود.

چک‌لیست نهایی تنظیم قرارداد ساخت استاندارد

پیش از امضا باید حداقل این پرسش‌ها پاسخ داده شوند:

• طرفین دقیقاً شناسایی شده‌اند؟
• اختیار امضاکنندگان احراز شده است؟
• موضوع قرارداد روشن است؟
• Scope of Work کامل است؟
• مسئولیت طراحی مشخص است؟
• مسئولیت تأمین مصالح و تجهیزات مشخص است؟
• مبلغ قرارداد مشخص است؟
• روش پرداخت روشن است؟
• مالیات و بیمه تعیین تکلیف شده است؟
• پیش‌پرداخت و تضمین آن مشخص است؟
• تضمین حسن انجام تعهدات مشخص است؟
• مدت و تاریخ شروع روشن است؟
• برنامه زمانی بخشی از قرارداد است؟
• سازوکار EOT وجود دارد؟
• سازوکار Variation وجود دارد؟
• روش ارزیابی تغییرات مشخص است؟
• Claim Procedure پیش‌بینی شده است؟
• تأخیر و خسارت آن تعیین تکلیف شده است؟
• شرایط Force Majeure مشخص است؟
• بیمه‌ها مشخص شده‌اند؟
• مسئولیت ایمنی تعیین شده است؟
• پیمانکاران جزء تعیین تکلیف شده‌اند؟
• شرایط فسخ و خاتمه مشخص است؟
• تحویل موقت و قطعی تعریف شده است؟
• دوره رفع نقص مشخص است؟
• مالکیت اسناد و تجهیزات مشخص است؟
• محرمانگی تعیین تکلیف شده است؟
• ترتیب تقدم اسناد مشخص است؟
• قانون حاکم تعیین شده است؟
• مرجع حل اختلاف مشخص است؟
• زبان قرارداد مشخص است؟
• نشانی و روش ابلاغ مشخص است؟
• همه پیوست‌ها موجود است؟
• قرارداد از نظر تعارض داخلی بررسی شده است؟

نتیجه‌گیری

تنظیم یک قرارداد ساخت استاندارد را نباید با «نوشتن چند ماده قراردادی» اشتباه گرفت. قرارداد حرفه‌ای حاصل یک فرآیند منظم است که از شناخت پروژه و انتخاب مدل قراردادی آغاز می‌شود و سپس از طریق تعریف محدوده کار، تعیین مسئولیت‌ها، تخصیص ریسک، تنظیم قیمت و پرداخت، مدیریت زمان، تغییرات، ادعاها، تضمین‌ها، بیمه، فسخ و حل اختلاف به یک نظام قراردادی منسجم تبدیل می‌شود.

در حقیقت، یک قرارداد ساخت استاندارد باید سه ویژگی اساسی داشته باشد:

از این منظر، بهترین قرارداد ساخت قراردادی نیست که بیشترین تعداد مواد را داشته باشد؛ بلکه قراردادی است که ریسک‌های واقعی پروژه را شناسایی، مسئول هر ریسک را مشخص، روش مدیریت آن را تعیین و آثار حقوقی وقوع آن را از پیش تنظیم کرده باشد.

تجربه قراردادهای استاندارد بین‌المللی نیز نشان می‌دهد که ساختار قراردادی حرفه‌ای باید میان شرایط عمومی، شرایط خصوصی، داده‌های پروژه و اسناد فنی ارتباط منسجم برقرار کند؛ برای نمونه، فیدیک در کتاب قرمز ۲۰۱۷ نیز تأکید می‌کند که اطلاعات اختصاصی هر پروژه در Contract Data و مقررات ویژه در Special Provisions درج شوند و هنگام اصلاح شرایط عمومی، هماهنگی و مشاوره حقوقی و مهندسی برای جلوگیری از ابهام و ناسازگاری اهمیت دارد. (FIDIC)

بنابراین، تنظیم قرارداد ساخت در واقع فرآیند طراحی نظام حقوقی پروژه است؛ نظامی که باید بتواند از لحظه مناقصه و انعقاد قرارداد تا اجرا، پرداخت، تغییرات، تأخیر، ادعا، تحویل و حتی پایان اختلاف، روابط طرفین را به‌صورت قابل پیش‌بینی مدیریت کند.

منابع و استانداردهای پیشنهادی برای مطالعه