انواع قراردادهای پیمانکاری

انواع قراردادهای پیمانکاری:

در این مطلب به صورت کامل میخواهیم شما عزیزان را با انواع قراردادهای پیمانکاری آشنا کنیم، پیشنهاد میکنم قبل از خواندن این مطلب حتما با تعریف دقیق قرارداد پیمانکاری آشنا شوید. برای اجرای یک پروژه پیمانکاری، بسته به ماهیت موضوع قرارداد و امکانات و محدودیت های طرفین پیمان هشت نوع قرارداد پیمانکاری رایج وجود دارد. باید یادآور شد اجرای موفقیت آمیز یک پروژه، وابستگی کاملی به انتخاب نوع پیمان دارد. اینکه چه نوع قراردادی در زمان استفاده از آن برای اطمینان از تکمیل موفقیت آمیز یک پروژه حیاتی است نیازمند دانش و تجربه کافی در انعقاد قرارداهای پیمانکاری است.

در این مقاله ما همه این نوع قراردادها را بیان کرده ایم تا انتخاب مناسب را برای دست اندرکاران صنعت پیمان آسان تر کنیم. البته باید پذیرفت که انعقاد قرارداد پیمانکاری علاوه بر دانش، نیازمند تجربه و اشراف به قوانین و مقررات مختلفی از جمله قانون مدنی، قانون تجارت، قانون محاسبات عمومی، قانون برنامه و بودجه، قانون مدیریت خدمات کشوری و همچنین بخشنامه های قراردادی سازمان برنامه و بودجه (برای انعقاد قراردادهای دستگاه های اجرایی) می باشد.

در زیر رایج ترین قراردادهای پیمانکاری بیان می شود:

1- قرارداد ساخت به اضافه هزینه (Cost-plus Construction Contract)

بر اساس قرارداد ساخت به اضافه هزینه، تمام هزینه های مربوط به ساخت و ساز به پیمانکاران استخدام شده پرداخت می شود، اعم از هزینه های مستقیم مانند نیروی کار، مواد و لوازم و یا هزینه های سربار (بالاسری) مانند بیمه و مالیات. علاوه بر این، آنها همچنین مبلغ توافقی را به عنوان سود دریافت می کنند که می تواند درصدی از هزینه های ساخت و یا مبلغی مقطوع و یا مبلغی ثابت به ازای هر ماه باشد. بیشتر پیمانکاران قرارداد ساخت به اضافه هزینه را ترجیح می دهند، زیرا ریسک و خطر ورود خسارت به دلیل افزایش هزینه های ساخت (شامل هزینه نیروی انسانی و مصالح، تجهیزات و اجاره ماشین آلات) در این نوع قرارداد وجود ندارد. در مواردی که اطلاعات کافی در خصوص برآورد کامل از دامنه کار ندارید، انعقاد قرارداد با این شیوه بسیار مفید است.

2- قرارداد حداکثر قیمت تضمینی (Guaranteed Maximum Price (GMP) Contract)

بر اساس قرارداد حداکثر قیمت تضمینی، سقفی برای حداکثر مبلغی که مالک باید به پیمانکار بپردازد تعیین می شود. از آنجایی که این قرارداد، مبلغ قابل پرداخت توسط کارفرما را محدود می کند، این شیوه قراردادی برای کارفرمایان از نظر مالی مفید است و تعیین بودجه پروژه را برای ایشان آسان تر می کند. در قرارداد حداکثر قیمت تضمینی، حداکثر قیمت تضمینی شامل هزینه های مواد، نیروی کار، سربار و درصد سود است. از این رو انعقاد این نوع قرارداد، مستلزم بررسی دقیق و تجزیه و تحلیل هزینه توسط پیمانکاران است تا ریسک و خطر پروژه را به حداقل ممکن برسانند.

3-  قرارداد طراحی و ساخت (Design-build Contract)

قرارداد طراحی و ساخت به طور همزمان به هزینه طراحی و ساخت می پردازد. بر اساس این نوع قرارداد، فرآیند ساخت و ساز و طراحی به یک پیمانکار و یا یک مشارکت واگذار شده و اجرای پروژه، پیش از اتمام طراحیِ نهایی آغاز می شود که در نهایت باعث صرفه جویی در زمان و هزینه می شود. همچنین طراحی و تحویل ساخت و ساز را در یک قرارداد ترکیب می کند، بر خلاف فرآیند سنتی که به دو قرارداد جداگانه برای طراحی و ساخت نیاز دارد. در قرارداد طراحی و ساخت از آنجایی که ساخت و ساز به موقع شروع می شود، به تسریع روند پروژه کمک کرده و از اختلافات گوناگونی که ممکن است بین طراح و سازنده ایجاد شود جلوگیری می کند. در اینجا، با توجه به مسئولیت طرح و مجری در یک قرارداد، طراحی از دقت بیشتری برخوردار بوده و نیاز به تغییرات بعدی کاهش می یابد.

4-  قرارداد ساخت و ساز تشویقی (Incentive Construction Contract)

در قرارداد ساخت و ساز تشویقی، پیمانکار در صورتی که پروژه را تا تاریخ معینی تحویل دهد، مبلغ مورد توافق را دریافت می کند. در صورتی که پروژه با هزینه کمتر از مبلغ مورد انتظار تا سررسید و یا زودتر تحویل شود، مبلغی اضافه بر اساس مندرج در قرارداد دریافت خواهد کرد. به عبارت دیگر، این قراردادها به پیمانکار انگیزه می‌دهد که بتواند هزینه‌ها را کنترل کند و بر طبق برنامه پیش برود.

5-  قرارداد قیمت مقطوع (Lump-Sum Contract)

در قرارداد قیمت مقطوع، پیمانکار متعهد می شود پروژه را با قیمت کل و مقطوعِ از پیش تعیین شده انجام دهد. این قرارداد ریسک و خطر مالک را در خصوص افزایش هزینه ها کاهش داده و برنامه ریزی او را برای تخمین هزینه ها آسان می کند، در طرف مقابل هم تجزیه و تحلیل تجاری را برای پیمانکار ساده می کند. با این حال، این نوع قراردادها  برای اجرای پروژه های پیچیده و بلند مدت که امکان بوجود آمدن تغییرات در شرایط سایت، هزینه های مصالح و تجهیزات و نیروی انسانی وجود داشته باشد، مناسب نیستند.

6- قرارداد تحویل یکپارچه پروژه (Integrated Project Delivery (IPD) Contract)

این نوع قرارداد، یک توافق چند طرفه بین سازنده، مالک و شرکت طراحی است که از مدل ریسک/پاداش مشترک پیروی می کند. در این قرارداد، تحویل پروژه ساخت و ساز بر اساس یک قرارداد واحد است که تقریباً همه چیز مربوط به هزینه ها، بدهی ها و مالکیت ریسک را پوشش می دهد.قرارداد تحویل یکپارچه پروژه ساخت و ساز اساساً بسته به نتیجه مالی، ریسک و پاداش را بین طراح، مالک و سازنده تقسیم می کند و بر این اساس امضاکنندگان قرارداد موافقت می‌کنند که در صورت برآورده شدن شرایط اجرای پروژه، مبلغ معینی را دریافت کنند.

7- قرارداد زمان و مواد (Time and Materials (T&M) Contract)

بر اساس قرارداد زمان و مواد، مالک (کارفرما) متعهد می شود مبلغی را بر اساس زمان صرف شده برای تکمیل پروژه، مواد مورد نیاز و مبلغی بابت سود بپردازد. این نوع پیمان انعطاف بیشتری در خصوص هزینه مواد و نرخ نیروی کار دارد. همچنین به مالک در بودجه بندی هزینه کلی پروژه کمک می کند.

8- قرارداد قیمت واحد (Unit Price Contract)

قرارداد قیمت واحد، قیمت را بر اساس هر واحد مشخص می کند، خواه برای مواد، هزینه های سربار (بالاسری)، نیروی کار یا منابع باشد. پیمانکار مبلغ قرارداد را بر اساس واحدها با نرخ های از پیش تعیین شده در فهرست بهای منضم به قرارداد دریافت می کند. این نوع پیمان برای پروژه هایی که به راحتی می توان آنها را به واحدها طبقه بندی کرد، مناسب است. در حال حاضر بیشتر قراردادهای دستگاه های اجرایی از این نوع بوده و بر اساس فهرست بهایی که در انتهای هر سال بر طبق نرخ متوسط سه ماهه چهارم سال پیش تعیین می شود، منعقد می گردند.

حال که به صورت کامل با انواع قراردادهای پیمانکاری آشنا شدید، شما را با مهم ترین نکات کلیدی قرارداد پیمانکاری آشنا میکنیم.

نکات کلیدی که در انواع قراردادهای پیمانکاری باید رعایت گردد:

• کتبی باشد.
• شامل شرح مفصلی از خدمات مورد نیاز پروژه باشد.
• عبارات و اصطلاحات آن باید برای هر دو طرف قابل درک باشد (مبهم نباشد).
• مبلغ هر یک از کاها دقیقاً مشخص گردد.
• کارهای موضوع قرارداد باید با شروط روشن مشخص گردند.
• نحوه خاتمه قرارداد مشخص گردد.
• شرایط مربوط به پرداخت را با جزئیات پوشش دهد.
• قرارداد ساخت و ساز به وضوح محدوده و شرایط یک پروژه را باید تعیین  کند.

در نهایت باید به این نکته توجه داشت که در هنگام تنظیم قرارداد پیمانکاری، همواره باید دید ذینفعان و اطراف پیمان این باشد که تعادل و توازن قرارداد چه در هنگام انعقاد قرارداد و چه در زمان اجرای آن حفظ گردد. در برخی از قراردادها کارفرمایان با استفاده از موقعیت برتر قراردادی خویش، قیمت و یا شروطی ناعادلانه را به پیمانکار تحمیل می کنند. این امر شاید در بادی امر به سود کارفرما باشد، ولی در ادامه، اجرای پروژه را باشکست مواجه کرده و زیان کارفرما را در پی خواهد داشت، چرا که علاوه بر تأخیر در بهره­برداری از پروژه و از دست دادن سود بهره برداری، موجب تحمیل هزینه بالاتر اجرای باقیمانده پروژه به او می گردد، پس چه بهتر است که کارفرمایان در هنگام انعقاد قرارداد، شرایط برابر قراردادی را در نظر گرفته و امکان تعدیل پیمان و یا مذاکره در خصوص تعدیل پیمان را پیش بینی کنند.

موسسه حقوقی حامی بینا  آماده ارائه خدمات حقوقی در خصوص تهیه و تنظیم قرارداد بر اساس دانش روز پیمانکاری می باشد. برای مشاوره در خصوص انعقاد پیمان با ما در تماس باشید.

نگارش: رسول اوجاقلو

وکیل پایه یک دادگستری و پژوهشگر حقوق بازرگانی