تفاوت مدل پیمانکاری مدیریت و مدل مدیر ساخت در پروژه‌های ساختمانی

مقدمه:

در اجرای پروژه‌های ساخت‌وساز، انتخاب روش مناسب برای قرارداد بسیار حیاتی است. دو روش رایج، «پیمانکاری مدیریت» (Managing Contracting – MC) و «مدیر ساخت» (Construction Management – CM)، علی‌رغم شباهت‌هایی در دامنه کاری، تفاوت‌های اساسی در ساختار قراردادی، میزان ریسک‌ها و مسئولیت‌ها دارند.

تعریف پیمانکاری مدیریت (MC):

مدل MC یک روش تدارکاتی است که معمولاً برای پروژه‌های پیچیده و نیازمند هماهنگی گسترده طراحی در مراحل اولیه پروژه به کار می‌رود. در این روش:
• مالک یا کارفرما یک پیمانکار مدیریت را استخدام می‌کند تا پروژه ساخت را مدیریت کند.
• پیمانکار مدیریت، قراردادهایی با طراحان، مشاوران و پیمانکاران جزء منعقد می‌کند و مدیریت پروژه را از مطالعات امکان‌سنجی تا تحویل پروژه برعهده می‌گیرد.
• ویژگی کلیدی این روش، وجود یک نقطه تماس واحد برای کارفرما است که ارتباطات و تصمیم‌گیری‌ها را ساده‌تر می‌کند.
• پیمانکاران مدیریت به دلیل قراردادهای فرعی و مستقیم با ذی‌نفعان دیگر، ریسک‌های حقوقی و مسئولیت‌های بیشتری را برعهده دارند.

تعریف مدیر ساخت (CM):

روش CM نیز مشابه MC از مراحل ابتدایی پروژه تا تحویل پروژه را مدیریت می‌کند، اما تفاوت عمده در آن است که:
• مدیر ساخت قرارداد مستقیمی با پیمانکاران جزء، مشاوران و طراحان منعقد نمی‌کند، بلکه فقط مدیریت و هماهنگی آنها را برعهده دارد.
• مدیر ساخت صرفاً مسئولیت‌هایی در قبال کارفرما دارد و روابط قراردادی مستقیمی با سایر ذی‌نفعان ندارد.
• در این روش، ریسک‌های حقوقی و قراردادی برای مدیر ساخت کمتر است و به همین دلیل نقش آن بیشتر شبیه یک «مشاور» است.

تفاوت‌های کلیدی بین مدل پیمانکاری مدیریت و مدل مدیر ساخت:

مدل مدیر ساخت در معرض ریسک (CMAR):

گونه‌ای از قرارداد مدیر ساخت که در آن مدیر ساخت تضمین می‌کند هزینه پروژه از سقف مشخصی (GMP – قیمت حداکثر تضمینی) فراتر نرود. این روش باعث می‌شود ریسک بسیار بیشتری برعهده مدیر ساخت باشد نسبت به مدل عادی CM.

موارد استفاده از هر روش:

• CM مناسب است زمانی که کارفرما ترجیح می‌دهد چندین قرارداد مستقل را شخصاً مدیریت کند و فقط به دنبال تخصص مدیریتی و مشاوره‌ای است.
• MC زمانی مناسب است که کارفرما ساختار اداری سبک دارد و نیازمند مدیریت یکپارچه توسط یک پیمانکار خبره و با تجربه است تا پیچیدگی‌ها و چالش‌های مدیریتی پروژه را کاهش دهد.

مثال‌های عملی:
پیمانکاری مدیریت (MC):
• بیمارستان Royal Liverpool در انگلستان
• بیمارستان جدید Bundaberg در کوئینزلند استرالیا
• ورزشگاه Queensland Country Bank در استرالیا
مدیر ساخت (CM و CMAR):
• ورزشگاه جدید Tennessee Titans در آمریکا (مدل CMAR)

جمع‌بندی نهایی:

انتخاب بین دو مدل پیمانکاری مدیریت و مدیر ساخت، به پیچیدگی پروژه، ساختار سازمانی و ترجیحات مالک یا کارفرما بستگی دارد. هر دو روش برای پروژه‌هایی که نیازمند درگیر شدن زودهنگام پیمانکار هستند، مناسب‌اند. اما تفاوت اصلی در رویکرد قراردادی، ریسک‌های حقوقی، مسئولیت‌ها و سطح کنترل کارفرما بر ذی‌نفعان مختلف است.

• ۴۰٪ در حین پیشرفت پروژه،
• ۲۰٪ پس از دریافت مجوز موقت اشغال (TOP)،
• ۴۰٪ پس از اخذ گواهی تکمیل قانونی (CSC).
همچنین، دو مهلت تکمیل تعیین شد:
• ۳۰ ژوئن ۲۰۲۱ برای تکمیل ۷۰٪ پروژه (Partial Completion)،
• ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۱ برای تکمیل کل پروژه (Date of Completion).
بر اساس شرط خسارت تأخیر، در صورت عدم رعایت مهلت‌ها، پیمانکار موظف به پرداخت ۰.۱٪ مبلغ قرارداد به ازای هر روز تأخیر بود.
اما پس از گذشت چند ماه، مشکلاتی در اجرای پروژه پدیدار شد که منجر به اختلافات حقوقی بین طرفین شد.