پنج شرط اساسی و کلیدی که باید در هر قرارداد ساخت و ساز وجود داشته باشد

اهمیت قرارداد ساخت و ساز:

متخصصان و دست اندرکاران ساخت و ساز به قرارداد ساخت و ساز کتبی و کامل نیاز دارند تا اطمینان حاصل کنند که توافق در ابتدای پروژه به طور متقابل توسط طرفین درک شده است. علاوه بر این، قراردادهای مکتوب و کامل به جلوگیری از سوء تفاهم و اختلاف در حین اجرا و تکمیل پروژه کمک می کند. با این حال، قرارداد ساخت و ساز در یک مقیاس و اندازه نیستند. اگرچه قراردادهای مربوط به پروژه های مختلف ممکن است حاوی مفاد مشابه باشند، ولی باید دانست که هر پروژه شرایط منحصر به فرد خود را باید داشته باشد و در تنظیم آن به ماهیت پروژه، محل اجرا، زمان اجرا، امکانات موجود برای اجرا و سایر ویژگیهای مهم توجه داشت، به گونه ای که هر یک از طرفین در طول اجرای پروژه و پس از آن از شرایط ناخواسته و غیرقابل پیش بینی محافظت شوند. علاوه بر این، قراردادها در بازار ساخت‌وساز امروزی متفاوت هستند، و از آنجایی که بسیاری از آنها متناسب با نیازهای کارفرمایان سفارشی شده‌اند، ممکن است شرایطی در آنها مورد غفلت قرار گرفته و یا با یکدیگر در تناقض باشند و این امر تکمیل پروژه را با خطر تعطیلی و توقف طولانی مواجه کند.

پنج شرط اصلی مربوط به قرارداد ساخت و ساز:

توجه داشته باشید که پنج شرط و مقرره اصلی مربوط به قراردادهای ساخت و ساز را باید پیش از امضای قرارداد مورد توجه طرفین قرار گیرد را مورد بررسی قرار اده ایم.

1- محدوده کار کاملاً تعریف شده (A Well-Defined Scope of Work)

در قرارداد ساخت و ساز، محدوده قرارداد شرح کاری است که توسط یک طرف (پیمانکار) انجام می شود. این بخش از قرارداد چارچوبی از ساخت و ساز و خدمات مورد نیاز کل قرارداد است که ممکن است شامل شرایط کلی، نقشه ها، مشخصات فنی، الحاقیه ها و تغییرات باشد. به عنوان مثال، پروژه موضوع قرارداد ممکن است شامل تمام «کار، مواد، تجهیزات و خدمات ارائه شده توسط پیمانکار برای انجام تعهدات او باشد». تنظیم یک محدوده کار خوب و کامل، برای یک پروژه موفق ضروری است، زیرا پایه و اساس انتظارات و خواسته های مالک و تعهدات پیمانکار را در تکمیل کار تعیین می کند. بنابراین در مرحله پیش از واگذاری پروژه و تنظیم قرارداد، کارفرما باید با انجام مطالعات کافی، محدوده کار را به درستی تعیین نماید، بدیهی است پس از تنظیم قرارداد، هر گونه تغییری در محدوده کار، در حیطه تغییرات قرار گرفته و موجب افزایش زمان تکمیل کار و پیرو آن افزایش هزینه های پروژه می گردد.

2- زمان قرارداد (Contract Time)

در قرارداد ساخت و ساز، تعیین یک چارچوب زمانی برای کاری که قرار است انجام شود یک شرط کلیدی است که باید در هر قرارداد ساخت و ساز گنجانده شود. زمان قرارداد همچنین ممکن است شامل ضرب الاجل هایی برای مراحل مهم و کلیدی کار (مایلستون ها) باشد. زمان قرارداد به طرفین اجازه می دهد تا در مورد میزان پیشرفت پروژه و زمان تکمیل آن به توافق برسند. هنگام تعیین زمان قرارداد، طرفین باید این تعهد را برای پیمانکار در نظر بگیرند که به طور منظم در مورد پیشرفت کار به مالک گزارش دهد. این موضوع موجب اطمینان از این امر می شود که پروژه در مسیر درستی قرار داشته و در زمان مشخص شده در قرارداد تکمیل می شود.

3- مبلغ قرارداد و شرایط پرداخت (Contract Sum and Payment Terms)

در قرارداد ساخت و ساز، قرارداد باید تمام شرایط پرداخت را برای کارهایی که قرار است انجام شود را پوشش داده و در مبلغ قرارداد، مبالغ مربوط به کل کارهایی که برای تکمیل پروژه لازم است پیش بینی شود. به طور کلی مبلغ قرارداد مبلغی است که مالک به پیمانکار پرداخت می کند و شامل کلیه موارد و خدمات لازم برای تکمیل کار پیمانکار می باشد. قرارداد باید مبلغی را که باید برای کار پرداخت می شود، نحوه پرداخت و دفعات پرداخت را مشخص کند. به طور کلی، شرایط پرداخت قرارداد ساخت و ساز به چهار دسته تقسیم می شود:

مبلغ معین (همچنین به عنوان مبلغ مقطوع یا قیمت ثابت نیز نامیده می شود)؛
هزینه به علاوه درصدی از هزینه ها یا مبلغ معین؛
مبلغ قرارداد شامل هزینه مدت زمان قرارداد و مصالح و تجهیزات به کار رفته در قرارداد؛
قیمت گذاری بر اساس فهرست بهای منضم به قرارداد.

در صورت عدم تعیین مبلغ قرارداد، اگر کاری بنابر درخواست کارفرما انجام شود، وفق مواد 336 و 337 قانون مدنی باید اجرت المثل به پیمانکار پرداخت شود. همچنین در پیمان های دستگاه های اجرایی نیز وفق ماده 92 قانون محاسبات عمومی مبلغ کارهای انجام شده باید به پیمانکار پرداخت شود.

4- اصلاحات و تغییرات (Modifications and Variations)

در قرارداد ساخت و ساز، پروژه ها در هر شکل و اندازه ممکن است نیاز به اصلاحات یا تغییراتی در شرایط قرارداد اصلی و اولیه داشته باشند. این امر معمولا به دلیل شرایط پیش بینی نشده ای است که در زمان اجرا مشخص می شود. همچنین ممکن است در نقشه های اولیه ایرادات و اشتباهاتی وجود داشته باشد. قرارداد ساخت باید مشخص کند که تا چه زمانی و با گذراندن چه فرایندی باید تغییرات در قرارداد ایجاد شود. به طور معمول باید یک فرآیند گام به گام برای رسیدگی به تغییرات در کارها گنجانده شود، و اطمینان حاصل شود که طرفین در مورد تغییراتی که در آینده ممکن است بوجود آید، توافق جدیدی بر اساس الحاقیه نمایند. به عنوان مثال، اگر هر یک از طرفین تصمیم بگیرد که باید تغییراتی در اجرای پروژه ایجاد شده و انحرافاتی از طرح اولیه بوجد آید، قرارداد باید مشخص کند که چه اطلاعات یا اسنادی به عنوان بخشی از درخواست تغییر ارائه شده و چه فرایندی برای تأیید و تصدیق تغییر طی شود تا تغییرات واجد الزام و تعهد برای طرفین شود. اگر علاقمند به کسب اطلاعات بیشتر در مورد تغییرات در قراردادهای ساخت و ساز هستید، می توانید مقاله «اثبات تغییرات در قراردادهای پیمانکاری» را مطالعه کنید.

5- دعاوی و حل و فصل اختلافات (Claims and Dispute Resolution)

در قرارداد ساخت و ساز، قرارداد باید روش های ارائه ادعاها و حل اختلافات را مشخص کند. تعیین زمان و نحوه مستندسازی و ارسال ادعاها در طول پروژه بسیار مهم است. طرفین باید الزاماتی را برای شیوه ارائه ادعا تعیین کرده و مستندات لازم را در این

خصوص تعیین کنند. زمانی که دعاوی از طریق مذاکره حل و فصل نشدند، قرارداد باید فرایند حل و فصل اختلاف مانند مراجعه به دادگاه، میانجیگری یا داوری را مشخص کند. تعیین این امر در قراردادهای ساخت و ساز بسیار مهم است، زیرا ممکن است یک طرف در صورت عدم ارائه به موقع ادعا، آن هم بر اساس روش تعیین شده در قرارداد، متضرر شده و با مرور زمان طرح ادعا مواجه شود.

درک صحیح از شرایط و ویژگی های هر پروژه پیمانکاری و تنظیم و درج کامل این شروط اساسی و کلیدی، طرفین را در برابر ریسک هایی که ممکن است در پروژه بوجود آید محافظت می کند. همانطور که پروژه ها بزرگتر و پیچیده تر می شوند، پتانسیل ریسک های بزرگ افزایش می یابد. قراردادها باید به اندازه کافی به جزئیات پرداخته باشند تا از بروز ریسک ها و خطرات جلوگیری کنند.

موسسه حقوقی حامی بینا آماده ارائه خدمات در خصوص تنظیم انواع قرارداد ساخت و ساز می باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر با ما در تماس باشید.

88891904 – 88891738 – 09382639634

مقاله توسط:

رسول اوجاقلو

رسول اوجاقلو، وکیل پایه یک دادگستری و عضو کانون وکلای دادگستری مرکز، از سال 1384 با سابقه وکالت تخصصی در حوزه دعاوی پیمانکاری مشغول به فعالیت هستند. او دارای مدرک کارشناس ارشد حقوق خصوصی و به عنوان نویسنده دو کتاب برجسته در زمینه حقوق قراردادها شناخته می‌شود.